导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗lt="中(zhōng)国(guó)户(hù)均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(s中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗hēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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