近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(sh爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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