5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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