文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项(xiàng)空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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