“现在(zài)的(de)房地产很难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和(hé)投资者(zhě)的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复(fù)地杀到(dào)了(le)底部(bù)，再往(wǎng)下的空(kōng)间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进(jìn)行(xíng)选(xuǎn)择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的(de)民(mín)营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本(běn)是否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握准确，有助(zhù)于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的(de)预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家房(fáng)企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方面，在于它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半(bàn)也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企的扩(kuò)张速(sù)度是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过(guò)于快速(sù)了(le)。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等(děng)多维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲(chōng)进前(qián)十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来(lái)多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端(duān)息息相关，新盘(pán)开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过(guò)去(qù)的(de)数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直都很好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它(tā)们(men)分别是富(fù)安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七(qī)根阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的研发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富(fù)安(ān)娜实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一(yī)季报(bào)的十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名(míng)长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露(lù)出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该股年(nián)内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季(jì)报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家(jiā)居类(lèi)标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均(jūn)登榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他(tā)的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣(zhēng)的是市(shì)场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没(méi)有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到(dào)期之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进(jìn)一步强调。

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