导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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