饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(ji戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班à)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lì戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班n)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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