文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动(dò绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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