“现在(zài)的房地产很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过(guò)去十年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再(zài)往下的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资(zī)金来(lái)源，可以发(fā)现，其实银行的信(xìn)贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售(shòu)情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化(huà)，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显(xiǎn)。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但(dàn)没有国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企业(yè)的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标(biāo)称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的(de)预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的(de)扩张(zhāng)拿(ná)地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会(huì)来了，其开(kāi)始在一(yī)线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了快(kuài)速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提(tí)醒(xǐng)道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度(dù)让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民(mín)营企业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿(lǜ)城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地(dì)、中国(guó)海(hǎi)外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的(de)拿地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而(ér)然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机(jī)构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行股份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季(jì)报(bào)，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近(jìn)七成营(yíng)收来自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集(jí)团发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些ng>产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链上(shàng)的(de)中游环(huán)节(jié)，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关(guān)，新盘开(kāi)工不足(zú)导致上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司(sī)，它们分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发(fā)现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基(j什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些ī)金都是价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一(yī)时的(de)家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是(shì)，他(tā)似(shì)乎对(duì)于(yú)定(dìng)制家居类标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过(guò)这类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能(néng)做(zuò)到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易一(yī)开始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能在业(yè)内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调(diào)。

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