导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

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　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动(d硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写òng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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