OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位金水平(píng)等方面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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