近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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