近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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