近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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