文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(q找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思uē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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