OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市(夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了(le)沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在(zài)夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心。”

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