文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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