文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统