近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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