文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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