饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(y当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍uè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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