文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款(ku空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗ǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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