文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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