近两年火爆的闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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