导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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