近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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