导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(z画的作者是谁 画的作者是高鼎吗hì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022画的作者是谁 画的作者是高鼎吗年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要画的作者是谁 画的作者是高鼎吗来自(zì)于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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