OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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