万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业i大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的i人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感i叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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