文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(b什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语ì)。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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