文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(z联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量>联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量hè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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