OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(q当年非典为什么神秘结束了īng)斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，当年非典为什么神秘结束了新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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