导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(p2023年石油会暴涨吗，今日油价格表íng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhá2023年石油会暴涨吗，今日油价格表i)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.92023年石油会暴涨吗，今日油价格表％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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