文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的(d写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语e)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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