OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震(zh中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗èn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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