OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.6自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗9％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(z自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗hòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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