近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别ng>观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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