饱受争议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收(德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(f德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么ǔ)定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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