万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗alt="北(běi)京房圈(quān)大消息！顶级富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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