饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门(mén)从加(ji预期收益率计算公式 预期收益率是什么ā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(sh预期收益率计算公式 预期收益率是什么ì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体预期收益率计算公式 预期收益率是什么认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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