万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这7去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗5套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(é去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗r)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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