文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dà形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句o)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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