5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一美国总统奥巴马几岁季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售(sh美国总统奥巴马几岁òu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％美国总统奥巴马几岁。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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