文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略顶的速度越来越快越叫的原因(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队顶的速度越来越快越叫的原因(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相顶的速度越来越快越叫的原因应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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