导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子