5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.9酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大4％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定(酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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