近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价浴资都包括什么 浴资是门票吗值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面(mi浴资都包括什么 浴资是门票吗àn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu浴资都包括什么 浴资是门票吗)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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