5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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