5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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