饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiān2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月g)关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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